不动产登记相关问题

主持人：不动产登记一直是大家非常关心的问题，今天我们也请来不动产登记中心副主任姚康主任给我们解答相关问题，请问《不动产权证书》有什么作用？

姚康（主任）： 我国历来就有对不动产权利人颁发权利证书的传统。根据《物权法》的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人根据证书记载的内容，可以及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，依法有效地开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。同时，证书发放是否及时、记载内容是否准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。

主持人：姚康（主任），不动产统一登记实施后，原有各类不动产证书是否有效？

姚康（主任）： 《不动产登记暂行条例》(简称“条例”)的全面实施也要有一个过程。《条例》实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，原相关登记部门继续颁发的各类旧版证书，以及《条例》实施前，也就是分散登记时已经依法颁发的各类证书，都继续有效，新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。

不动产登记的原则是“不变不换”和方便企业群众，也就是权利不变动，证书不更换。等到依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产证书。

主持人：姚康（主任），新证与老证有什么不同?

姚康（主任）：大致可以归纳为四点：

一是证书变了。现在的证书统一为：《不动产权证书》、《不动产登记证明》。

二是现在的证书上，增加了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码，就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。

三是证书上既有土地信息，也有房屋信息，内容比原来得多，更细。比如，新的《不动产权证书》上的图纸就有两张，一张是宗地图，反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息(待定);另一张是房屋平面图，反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。

主持人：姚康（主任），《不动产权证书》内容主要特点？

姚康（主任）：(一)一个二维码。不论单一版证书，还是集成版证书，登记机构都可以在证书上生产二维码，用以储存不动产登记信息，同时兼具防伪功能。

(二)二种版本。目前，主要应用的是单一版。所谓单一版，就是可以记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利，例如集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权及林木所有权等。

(三)三组号码。证书前后共出现三组号码，各自代表不同涵义。一是编号，即印制证书的流水号，采用字母与数字的组合。字母“D”表示单一版证书，数字一般为11位，前2位为省份代码，后9位为证书印制的顺序码。二是不动产权证书号，填写登记机构所在省区市的简称、登记年度、登记机构所在市县的全称，以及年度发证的顺序号，一般为7位。三是不动产单元号，需填写不动产单元的编号。

(四)十八种权利类型。根据登记簿记载的内容以及当前实践总结，目前证书上填写的权利类型)包括18种。

主持人：姚康（主任），伪造、变造不动产证书、证明，应当承担什么法律责任?

姚康（主任）：伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

主持人：按照县政府统一部署今年下半年我县将对农村集体建设用地、宅基地及地上建筑物、构筑物实行统一登记，姚康（主任），什么是农村宅基地？它有哪些特性？

姚康（主任）：农村宅基地，是为了方便本村本组农民履行村民义务、从事农业生产而批准使用的村民住房用地。它带有一定的福利性质，因此其土地的取得，采取的是“一户一宅”、批准拨用的方式。农村宅基地的所有权属于农民集体所有，村民只享有宅基地使用权，而不享有宅基地所有权。所以农村宅基地有五个特性：

一是集体所有。我国《宪法》规定：宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。

二是主体特定。宅基地只限于本集体经济组织成员享有，其他村民不可享有。即使宅基地出卖、赠与，买受人和受赠人也只能是本集体经济组织成员。非本集体经济组织成员、城镇居民，不得购买农村宅基地或房屋，否则不予登记。

三是“一户一宅”。《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。因此，已经拥有一处房屋的村民不能申请拥有新的宅基地或者购买其他村民房屋。为了防止变相拥有多处宅基地，法律规定：出租、出卖房屋的村民再申请新的宅基地的，不予批准。

四是面积有限。我省宅基地面积标准规定（一）城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过160平方米；（二）淮北平原地区，每户不得超过220平方米；（三）山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米；利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300平方米。

五是用途唯一。宅基地的用途仅限于村民建造个人住宅，个人住宅可以占有、使用，也可以继承，但是转让、抵押、赠与等都受到严格限制，不能随意进行。如果村民改变批准用途使用权宅基地，集体经济组织可以报经有权的人民政府批准，收回宅基地使用权。

主持人：姚康（主任），宅基地使用权可以抵押吗？

姚康（主任）：我国《物权法》、《担保法》都明确规定宅基地不能抵押。原因有三：

一是宅基地使用权是有限的权利。因为宅基地具有福利性质，村民无偿取得，村民可以利用宅基地建造住房方便生产生活，除此处，村民在利用宅基地方面没有其他处分权利。

二是如果允许宅基地抵押，一旦债务人不能偿还债务，难于实现抵押权。因为实现抵押权的最终形式是使用权转让。而宅基地使用权的主体只能是本集体经济组织内的村民，其他人不能也不允许成为宅基地使用权人。 

三是宅基地是村民生产生活的基本保障，村民不能失去宅基地。抵押权的实现，意味着抵押人对于宅基地使用权及其房屋的丧失，如果村民没有了宅基地和房屋，既扰乱了生产生活，也影响了社会稳定。

主持人：姚康（主任），宅基地可以继承吗？

姚康（主任）：宅基地不能继承。原因是，宅基地属于集体所有，村民只有宅基地使用权。宅基地使用权是一种福利性质的权利，不属于村民“合法财产”，因此不能继承。

但是，村民在宅基地上建造的房屋，属于村民的合法财产，是可以继承的。由于继承房屋而相应取得宅基地使用权，这是允许的。如果村民没有宅基地，而符合申请宅基地的，因继承房屋而取得了宅基地的，可以不再批准宅基地。取得一处宅基地后，因继承房屋而又取得宅基地的，不能视为“一户多宅”。当继承的房屋灭失时，村委会可以依法按程序收回其宅基地使用权。如果城镇居民因继承房屋而取得农村宅基地，当继承的房屋灭失时，村委会应当依法按程序收回其宅基地使用权。

主持人：姚康（主任），村民如何申请宅基地？

姚康（主任）：第一步，符合申请宅基地的村民，向本集体经济组织提出申请，本集体经济组织或村民小组张榜公布。

第二步，公告期满无异议的，报经乡镇政府自然资源和规划部门审核。

第三步，报县市自然资源和规划部门审批。

第四步，经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组将审批结果张榜公布。

村民只有依法取得宅基地使用权后，才可以在宅基地上建造住宅及其附属设施。

主持人：姚康（主任）， “小产权房”能否申请不动产登记？ 

姚康（主任）：不动产登记是按照《物权法》的要求，依法保护不动产权利人合法权益的行为，不可能登记不合法的内容。根据我国现有法律，“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定，从诞生之日起就没有取得合法的身份，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不可能准予登记。

近年来，自然资源部、住建部、国务院先后三令五申，明确指出小产权房建设是违法的，不得登记发证。希望广大群众不要购买小产权房，以免财产损失。

主持人：姚康（主任），村民住宅超占面积怎么处理？

姚康（主任）：2008年，国土资源部下发了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号），要求各地要严格执行宅基地面积标准。对于超占面积建造房屋的，登记宅基地使用权之前应该按下列规定进行处理。

1、1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大面积的，可以按实际使用面积登记。

2、1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》开始实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积登记。

3、1987年《土地管理法》开始实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过面积标准的，只能按照批准面积登记。超过部分，要在土地登记簿和土地权利证书上标注，待以后分户、或现有房屋拆迁、改扩建时，按有关规定处理后，再进行登记。