物业知识一点通

业主请注意！事关全体小区

物业知识一点通

01什么是物业管理？

根据国务院《物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。划重点：业主和物业服务企业之间是平等的合同关系，物业服务企业根据物业服务合同约定的服务项目、服务标准，为业主提供质价相符的服务。

02物业服务具体内容是什么？

物业服务通常包括两大内容:一般服务和特约服务。

一般服务包括:

（1）公共部分、共用设施设备的维护和管理（如消防设施、给排水设施、监控安防设施、照明设施等）；

（2）环境卫生清洁；

（3）绿化养护；

（4）公共秩序维护（如门岗进出管理、车辆停放秩序管理、业主装修管理等）；

（5）物业档案资料管理（如小区规划、施工图纸、业主资料、共用设施设备出厂、维护保养资料等）；

（6）对小区内违法违规违约行为进行劝阻、制止，劝阻无效的向相关行政主管部门报告；

（7）物业服务合同约定的其他内容。

特约服务是根据业主一般服务之外其个别需要提供的有偿服务。包括但不限于：业主室内的维修，如维修室内灯具、门窗等（属开发单位保修范围内的由开发企业承担），所需费用不包含在一般服务物业费中，需由业主另外支付。

03业主所购买的房子交房后可以以未入住、未使用为由拒交物业费吗或其他费用吗？

不可以。根据《安徽省物业管理条例》第六十八条，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。因此，只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。

根据《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。由于，物业服务具有公众性，并非针对专门某个业主的服务。虽然房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等费用也要正常支出。

04业主可以以开发商遗留的问题为由而拒交物业费吗？

开发商和物业服务公司属于不同的企业法人，开发遗留问题是业主和开发建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，二者不能混淆。

业主需按照物业服务合同约定按时交纳物业费用，不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳。对于开发遗留问题，业主可通过与开发建设单位协商或诉讼解决。

在物业管理活动中，需要业主和物业服务人员都熟练掌握物业法律知识，相互真诚沟通，避免或减少不必要的纠纷。

05物业公司可以预收物业服务费吗？

《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

综上可见：根据现行的法律法规，只要在物业服务合同中有明确约定物业费预收方式的条款，物业公司是可以预收物业费的。物业公司预收物业费属于合法行为，物业服务合同中约定预收行为的条款也并非无效条款。

06已出租或未出售的房屋，物业服务费由谁来交纳？

根据《安徽省物业管理条例》第十条第四款，业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费用。根据《安徽省物业管理条例》第七十六条，物业出租的，业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后，及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

07什么叫专项维修资金？交纳金额为多少？

物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）是物业保修期满以后，专项用于物业的共用部位、公用设施设备维修、更新、改造的资金。

首次物业专项维修资金，由业主以购房款总额为基数，分别按照下列比例交存：（一）未配备电梯的，按照不超过1%的比例交存；（二）配备电梯的，按照不超过2%的比例交存。

一幢房屋的物业专项维修资金余额低于首次交存的物业专项维修资金30%时，该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修资金。

08住宅小区共用部位及共用设施设备包括哪些？

根据《安徽省物业管理条例》，“共用部位”是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等；“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

09业主家里的窗户坏了，是否可以申请住宅专项维修资金维修？

不可以。住宅专项维修资金，是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）属于业主自用部位。业主家里的窗户不能使用维修资金，应由业主自行维修。

10物业专项维修资金使用在哪些情况下可以启动应急维修程序？

根据《关于进一步优化物业专项维修资金使用管理的通知》（宿物联办〔2023〕4号），危及物业安全使用等紧急情况，有下列情形之一的，实行应急管理：

1.屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

2.电梯故障危及人身安全的；

3.消防设施损坏的；

4.公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

5.楼体外立面有脱落危险的；

6.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

7.二次供水设施损坏的；

8.其他危及房屋安全的情形。

按《住宅专项维修资金管理办法》规定应当由有关单位或个人承担的维修费用除外。

11业主在物业管理活动中享有哪些权利?

根据《安徽省物业管理条例》第九条，业主在物业管理活动中享有以下权利：

（一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（二）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；

（三）推选业主代表，并享有被推选权；

（四）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督专项维修资金的管理和使用；

（五）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为；

（六）法律、法规规定的其他权利。

12业主在物业管理活动中履行哪些义务？

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（四）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；

（五）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；

（六）法律、法规规定的其他义务。

13能否利用小区内的大厅、架空层活动场所、共用设备间等区域经营房屋中介、超市等？

不可以。《安徽省物业管理条例》规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

14邻居占用了公共楼道怎么办？

根据《安徽省物业管理条例》第七十七条第一款第二项规定，物业管理区域内禁止侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备，违反规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

根据《安徽省物业管理条例》第九十八条，违反本条例第七十七条第一款第二项规定的，由物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门责令限期改正、恢复原状，并对个人处以二千元以上一万元以下罚款；对单位处以五万元以上二十万元以下罚款。

公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业服务企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。

15我们小区为分期开发项目，可以分别选聘物业公司吗？

是否分开选聘物业公司，取决于该项目是否划分为不同的物业服务区域。一个物业服务区域成立一个业主大会，选聘一个物业服务企业。如可以划分为两个物业服务区域，则可以分别选聘物业企业，反之，如不能独立划分为两个物业服务区域，则只能作为一个区域选聘一家物业服务企业。

16物业管理区域内哪些行为是被禁止的？

（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途；

（五）擅自改变房屋外观；

（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（七）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

（八）损坏公共绿化及其附属设施；

（九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；

（十）违反规定停放车辆；

（十一）违反规定摆摊设点、占道经营；

（十二）违反规定饲养宠物；

（十三）法律、法规禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

17该业主属于拆迁安置小区，不动产权证已经下来了，现要求交纳住房维修基金才能发放不动产权证。请问合规吗？

根据《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第三条，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交存物业专项维修资金。

根据《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第七条，违反前款规定，业主未交存物业专项维修资金的，市、县人民政府房地产行政主管部门不予办理物业权属登记。

安置房属于普通住宅小区，应当按照相关规定正常交纳房屋专项维修资金。

18业主楼顶渗水漏水，没有业主委员会，没有物业公司，如何申请维修？

小区楼顶漏水，如果之前交纳的有维修资金，可向房管部门申请。房屋维修资金的申报主体首先是小区的业委会，其次是物业公司，如果既没业委会，也没物业的“三无”小区，可由当地社区出面代为申请。

19售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？

不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商、有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。

20小区内公共收益如何分配？

根据《安徽省物业管理条例》第四十五条，业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，扣除合理成本之后，属于业主共有。

根据《安徽省物业管理条例》第八十二条，利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。因此，业主大会成立后，利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的，其收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，在扣除合理成本之后，属于业主共有。